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L’assurance-crédit immobilier : pourquoi souscrire et pour quelles garanties ?

Au moment d’emprunter pour acquérir votre maison ou votre appartement, vous vous interrogez sur l’utilité de souscrire une assurance pour votre crédit. Nous vous expliquons ci-dessous comment ce type d’assurance peut vous aider en cas de situations délicates. Avec quelques éclairages sur le fonctionnement général du dispositif.
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Sommaire

Assurance prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

Ce contrat particulier est prévu pour assurer une double protection de l’emprunt immobilier. Une protection pour vous, emprunteur, car cette assurance pourra vous couvrir en cas de décès, d’arrêt de travail, d’invalidité ou de perte d’emploi. Et une protection pour la banque qui est ainsi certaine que le prêt sera bien remboursé quoi qu’il arrive.

Est-ce une obligation ?

Cela va peut-être vous surprendre mais la souscription à ce type d’assurance ne relève pas d’une obligation légale. Cependant, elle représente une condition d’octroi du crédit du fait que les crédits immobiliers s’étalent majoritairement sur de longue durée (jusqu’à 25 ans) et que le risque qu’il arrive quelque chose à l’emprunteur soit donc plus élevé. Les banques souhaitent donc garantir le remboursement du crédit avec une assurance emprunteur couvrant les aléas de la vie.

Auprès de qui souscrire ?

Très souvent, l’emprunteur va souscrire l’assurance auprès de l’établissement bancaire finançant le prêt. C’est une pratique courante mais pas obligatoire. Vous pouvez tout à fait choisir un autre organisme d’assurance pour votre assurance emprunteur. Néanmoins, en souscrivant votre assurance auprès de la banque prêteuse, vous bénéficiez d’un interlocuteur unique et vous n’avez pas à multiplier les démarches. Très pratique, par exemple en cas de modification sur votre crédit immobilier (allongement de sa durée, remboursement anticipé, etc.) ou d’évolution de votre situation financière.

Quelles sont les garanties proposées dans les contrats assurance emprunteur ?

Un contrat d’assurance emprunteur se compose à minima du socle de base garantissant le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. C’est deux garanties qui permettent le remboursement du montant restant dû du prêt en cas de survenance d’un de ces deux événements.

  • Des garanties complémentaires en fonction des prêts

    Dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier, votre prêteur pourra exiger une couverture pour les garanties suivantes si vous y êtes éligibles :

    • La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) est prévue pour les personnes se trouvant en arrêt de travail au-delà d’un délai de franchise (pouvant être de 15, 90 ou 180 jours). L’assurance prendra alors en charge les remboursements jusqu’au retour à l’activité.
    • La garantie Invalidité Permanente intervient en relais de la garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail. On entend par Invalidité Permanente de l’emprunteur, la perte définitive d’une part significative ou totale de la capacité d’exercer toute activité rémunérée suite à une atteinte corporelle, par maladie ou par accident.

    La combinaison de ces garanties couvre tous les cas où l’emprunteur éprouve une difficulté à payer ses échéances de prêt.

  • Et en cas de perte d’emploi ?

    Les différentes compagnies d’assurance proposent également une garantie optionnelle couvrant la perte d’emploi. Cette garantie facultative peut vous couvrir en cas de licenciement. Attention toutefois à vérifier les conditions de prise en charge prévues par votre assureur.

  • Existe-t-il des cas d’exclusion de garanties ?

    Comme dans tout contrat d’assurance, il peut y avoir des risques non couverts. Ces exclusions, si elles existent, doivent être inscrites de façon claire et précise sur vos documents contractuels. Par exemple, beaucoup d’assureurs excluent de leurs garanties les maux de dos ou les troubles psychiques ou ne les prennent en charge qu’en cas d’hospitalisation. La prise en charge de ces pathologies peut également être conditionnée à la souscription d’une option dédiée.

    Ce n’est pas le cas de l’assurance emprunteur proposée par le Crédit Mutuel qui couvre ces risques comme tout autre pathologie et sans conditions.

    Vous exercez un métier à risques (policier, pompier, militaire, etc.) ? Vous pratiquez une activité sportive considérée comme dangereuse ? Au Crédit Mutuel, vous avez la certitude d’obtenir une solution pour l’assurance de votre emprunt, là où d’autres assureurs ne vous couvriraient pas.

  • Les limites des garanties

    Il faut veiller aux dates de cessation des garanties. Par exemple, les garanties liées à l’emploi telle que l’incapacité de travail ou l’invalidité cessant à compter du départ en retraite de l’assuré.

    En cas de sinistre, la prise en charge peut également être limitée en terme de durée ou de montant pris en charge. Ces conditions sont précisées dans vos documents contractuels.

Quand souscrire et pour combien de temps ?

L’assurance se calcule sur la durée du prêt immobilier.

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Les principes de la délégation d’assurance

L’établissement bancaire qui vous prête l’argent pour financer votre logement est aussi concerné que vous par le remboursement du prêt. C’est pourquoi la loi lui donne un droit de regard sur le contrat d’assurance que vous choisissez. Ainsi il vous octroie ce qu’on appelle une délégation/substitution d’assurance si le contrat proposé respecte les critères d’équivalence de garanties. Autrement dit, l’offre de contrat d’assurance d’un courtier ou un assureur externe doit à minima proposer des garanties aussi protectrices que celle exigées par votre banque.

Chaque organisme a déterminé sa propre liste de critères. Par exemple, dans celle du Crédit Mutuel qui compte 10 critères, il peut vous être demandé la couverture des affections dorsales ou psychiatriques.

Bien comparer toutes les garanties

Même si cela prend du temps, le choix de son contrat – que ce soit au moment de la souscription du prêt ou lorsqu’on a décidé d’en changer – doit reposer sur une analyse consciencieuse des niveaux de garanties. Et en particulier de la façon dont elles seront payées. Il existe en effet deux cas de figure.

  • La garantie forfaitaire

    Pour un risque donné, l’assureur prévoit de vous verser un montant fixe de prestations. Par exemple, 50% de l’échéance si vous êtes dans la situation d’une invalidité permanente partielle (IPP) mais aussi en fonction de la quotité. En cas de survenance du risque, vous savez donc exactement ce qui sera pris en charge.

  • La garantie indemnitaire

    Le niveau réel de vos revenus sera pris en compte dans le calcul de la prise en charge. Dans le cas de l’IPT (Incapacité Permanente Totale), l’assureur vous demandera de connaître le montant des indemnités journalières de la Sécurité sociale que vous percevez pour évaluer à quel niveau il va prendre en charge votre échéance mensuelle.

La banque a 10 jours pour répondre à votre demande de délégation d’assurance

Une fois la comparaison effectuée et l’assureur choisi, vous allez souscrire auprès de lui un nouveau contrat. Toutefois celui-ci ne pourra pas être effectif immédiatement. En effet, vous devez le soumettre à l’établissement bancaire qui vous a fourni le prêt immobilier. Il va vérifier que les garanties que vous avez souscrites correspondent bien à ses propres critères. Il dispose de 10 jours pour vous répondre après réception de votre demande. À l’issue des 10 jours, si la réponse est positive, il suffit d’informer l’assureur de la décision. Dans le cas contraire, il faudra vous rapprocher de votre assureur soit pour récolter des éléments manquants réclamés par votre prêteur soit pour revoir sa proposition si le prêteur a refusé le contrat. Dans ce cas, le motif de refus sera explicitement indiqué dans la réponse du prêteur.

Des questions ?

Qui est concerné et doit être assuré ?

L’emprunteur ou les co-emprunteurs, mais également les cautions. Dans le cas d’un achat d’une résidence principale, il s’agit en général d’un achat seul ou à plusieurs empruntant de façon solidaire. Toutefois, il peut arriver également que chaque personne emprunte de façon individuelle pour financer le prêt logement. Quelle que soit votre situation, la règle est que l’assurance doit être souscrite pour chaque emprunt pour couvrir les risques de non-remboursement.

Comment est déterminé le tarif de l’assurance emprunteur ?

Il dépend de plusieurs critères :

  • le montant et la durée de l’emprunt immobilier ;
  • le profil du ou des emprunteurs : âge, situation professionnelle, état de santé (hors dispositif sans formalité médicale prévu par la loi ou l’assureur), fumeur ou non-fumeur ;
  • les garanties souscrites.

Comment optimiser la couverture avec la quotité ?

Ce qu’on appelle la quotité est le coefficient qui sert à définir le taux de couverture de l’emprunt. Fixée à 100% généralement, elle peut être répartie entre les co-emprunteurs. Elle permet de prévoir une protection plus élevée pour celui des deux qui n’a pas de revenu, des revenus moins importants ou plus fluctuants.

Si l’on prend l’exemple d’un couple où l’un est fonctionnaire et l’autre travailleur indépendant, il peut être préférable que la quotité soit répartie de façon à protéger mieux l’indépendant que le fonctionnaire. Le choix des garanties et les niveaux de franchise peuvent également être ajustés en fonction de ce principe. Le fonctionnaire présente un risque de perte d’activité moins élevé.

Exemple : Laura est employée au ministère de l’Intérieur sous le statut de fonctionnaire d’État. Son conjoint Jonathan est également employé au ministère de l’Intérieur mais sous le statut de contractuel. Pour mieux protéger celui-ci, il est possible de prévoir une prise en charge de 70% pour Laura et 30% pour Jonathan. Ainsi en cas de décès de la première, l’assurance couvrirait 70% de l’emprunt et Jonathan aurait à sa charge seulement 30% de celui-ci.

Un point d’attention toutefois : certains organismes assureurs vous conseillent de prévoir une quotité de 100% par personne. Avec cette solution vous excluez ainsi tout risque de ne pas pouvoir rembourser ce prêt. Et le décès d’un des deux conduit l’assureur à payer l’intégralité de l’emprunt. Cette solution est tentante surtout si vous avez des enfants et que vous voulez les protéger en ne leur laissant aucune dette.

Est-il possible et comment renégocier son contrat d’assurance emprunteur ?

Vous avez tout à fait le droit de modifier votre contrat d’assurance en cours de prêt car votre liberté de choix est préservée par la loi. Ainsi depuis 2022, tout contrat d’assurance emprunteur peut être résilié à n’importe quel moment.

Ce changement est dû à la Loi Lemoine, qui, dans le prolongement des lois Lagarde et Hamon, a pour objectif de favoriser l’autonomie de l’assuré. Cette nouvelle modalité constitue un progrès par rapport à la situation précédente où il n’était possible de changer que pendant la première année d’assurance ou seulement à la date anniversaire du contrat.

De plus cette loi oblige les assureurs à vous rappeler annuellement cette possibilité de résiliation infra-annuelle. Désormais, vous pouvez changer de contrat à chaque fois que vous le souhaitez. Toutefois, compte tenu du niveau élevé de risque que représente un emprunt immobilier, ce changement d’assurance reste encadré.

Que faut-il faire en cas de sinistre ?

Comme pour un sinistre auto ou habitation, vous devez informer l’assureur au plus vite de la situation en lui adressant un courrier ou en déclarant le sinistre en ligne1. Vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur les délais que vous devez respecter et les documents à joindre dans la notice d’information que vous avez reçue à la signature du contrat.

Les délais de carence

Cela correspond à la période pendant laquelle la garantie n’est pas en vigueur. Au Crédit Mutuel, seule la garantie perte d’emploi est concernée par un délai de carence.

Les franchises

De la même manière, certains risques tels que l’incapacité de travail font l’objet d’une franchise de prise en charge. Il s’agit d’un délai pendant lequel l’assureur n’indemnise pas l’assuré. Celui-ci est exprimé en nombre de jours. C’est lors de la souscription que vous choisissez le délai de franchise qui convient le mieux à votre situation, souvent 90 ou 180 jours.

Les exclusions

L’exercice de métiers à risques (policier, pompier, militaire, etc.), la pratique de certains sports considérés comme dangereux, mais aussi d’autres exclusions comme par exemple les pathologies liées à l’alcoolisme, les accidents consécutifs à des acrobaties ou des défis, les arrêts de travail liés à des traitements esthétiques peuvent exister.

En cas de litige

L’assureur peut demander à ce que l’état de santé du salarié invalide fasse l’objet d’un contrôle. Il peut aussi refuser une indemnisation. Si cela vous arrive, il convient d’engager le dialogue avec l’assureur soit via les services habituels des conseillers, soit via le médiateur.

Que permet la convention AERAS ?

Cette convention S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (AERAS) a été signée par l’ensemble des organismes assureurs et établissements bancaires. Elle a pour objet de permettre à des personnes ayant un risque particulier (personne ayant eu un cancer, souffrant d’une maladie chronique, etc.) de pouvoir néanmoins contracter un emprunt et être assuré. Sans cela, une personne présentant par exemple un risque d’invalidité important se verrait proposer un contrat excluant certaines garanties ou bien un contrat très protecteur mais avec un tarif dissuasif. La convention AERAS évite cela et prévoit notamment que l’état de santé du demandeur soit évalué par des experts. Elle met également en œuvre le droit à l’oubli qui indique dans quel délai, une personne ayant souffert d’un cancer par exemple, peut ne plus mentionner cette maladie dans le questionnaire médical. Le bénéfice de cette convention est valable pour un emprunt jusqu’à 420 000 €.

Et si vous ne souhaitez pas prendre d’assurance emprunteur ?

Vous avez d’autres possibilités de démontrer à votre banque votre capacité à payer votre emprunt en cas d’invalidité ou de décès et en particulier :

  • Le nantissement d’un capital, c’est-à-dire la détention en garantie par la banque d’un patrimoine financier appartenant à l’emprunteur
  • La prise d’une hypothèque sur un autre bien immobilier déjà en votre possession lié à l’emprunt immobilier.

Le saviez-vous : Ces garanties ne sont pas obligatoires si votre crédit immobilier concerne un investissement locatif. La banque considère en effet que le bien pourra être cédé pour permettre le remboursement du prêt.

Le MAGAZiNE

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