Comment vendre son bien immobilier avant la fin de son crédit ?

Le crédit fait-il obstacle à la vente du bien immobilier ?

Vous le savez peut-être, il est tout à fait possible de céder un appartement ou une maison achetés via l’emprunt. Vous devez juste avoir en tête le fait que ce n’est pas gratuit. En effet, les établissements bancaires refusent qu’un crédit immobilier continue à exister si le bien qu’il a financé a été cédé. Aussi, en cas de vente, voici ce qu'il se passe :

• vous avez l’obligation de rembourser le crédit en cours dès que la vente est réalisée ;
• le notaire va donc transmettre à la banque l’intégralité du produit de ladite vente dès la signature de l’acte authentique ;
• la banque vous restituera le surplus s’il existe.

Nous sommes là dans le scénario classique dit du remboursement anticipé.

Quels frais en cas de remboursement anticipé ?

Si vous revendez avant la fin de l’emprunt, votre banque va perdre le bénéfice des intérêts que vous lui auriez versés normalement. Aussi, il est prévu un dispositif de dédommagement sous le nom d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci sont égales à :

• 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit

ou

• 3% du capital restant dû

C’est le montant le plus faible qui est retenu. Cela joue en votre faveur donc. Toutefois, vous comprenez que plus vous effectuez cette action tôt après la souscription du crédit, plus la somme à verser risque d’être importante.

Ces IRA sont généralement fixées au moment de la signature de l’emprunt. Ce qui veut dire qu’il est toujours possible de négocier leur niveau : bon à savoir pour un prochain achat. Sachez toutefois que cette négociation est rarement possible en cas de rachat du crédit par un autre établissement financier.

Est-ce qu’il existe d’autres possibilités pour vendre son bien avant la fin du crédit ?

Si, comme c’est le cas de la plupart des ménages, vous vendez pour racheter, vous avez en effet une autre façon de procéder.

Le prêt relais

Vous connaissez vraisemblablement le dispositif du prêt relais qui, comme son nom l’indique, vous permet de faire le lien entre l’emprunt de votre bien à la vente et le crédit que vous faites pour acheter un autre bien. Le procédé s’est généralisé au fil des années parce qu’il permet de saisir des opportunités d’achat sans attendre la revente d’un premier bien. Il évite aussi, dans le cas de la vente de la résidence principale, d’avoir à assumer la location d’un appartement ou d’une maison en attendant de racheter le bien de ses rêves.

Son fonctionnement est simple. La banque vous accorde un prêt qui fonctionne comme une avance de trésorerie. Le montant du prêt est fixé en fonction du prix estimé du bien à la vente soit un montant pouvant aller jusqu'à 70% de la valeur du bien. Lorsque la vente est effective, le capital perçu sert d’abord à rembourser ce prêt relais. Le prêt est conclu pour une période de 1 an renouvelable une fois.

La franchise du prêt relais

Votre établissement bancaire vous proposera deux modalités de paiement des mensualités du prêt relais. En franchise totale, vous payez seulement la mensualité de l’assurance emprunteur. En franchise partielle, vous payez également les intérêts. Dans les deux cas, vous ne remboursez aucun capital.

Quel est le moment idéal pour revendre un bien immobilier financé par l’emprunt ?

Vous êtes évidemment le seul juge du meilleur moment. Vous pouvez même le faire deux mois après l’achat ! Sachez simplement que si vous réalisez trop fréquemment des achats et reventes de biens immobiliers, l’administration fiscale peut décider de reclasser ces échanges en activités de marchand de biens.

De plus, au vu des frais de notaire qui s’établissent entre 7% et 8% du montant de la vente, il faut être sûr de son choix. Aussi, il est communément admis que le bon moment pour vendre est soit après 6 ans de détention, soit au tiers de la durée du prêt. La durée moyenne d’un prêt en France étant de 20 ans¹, vous voyez qu’entre 6 et 8 ans, vous êtes dans la bonne fenêtre.

Que faire si la vente ne couvre pas la totalité de l’emprunt ?

Dans ces conditions, vous pouvez continuer à payer les mensualités de l’emprunt.

C’est ce qu’on appelle un remboursement anticipé partiel. Nous vous incitons à en discuter avec votre conseiller Crédit Mutuel qui pourra vous proposer la solution la plus adaptée comme par exemple un regroupement de crédits.

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Quelles conséquences de la revente sur l’assurance emprunteur, la caution, l’hypothèque ?

Votre assurance emprunteur est liée à votre crédit. Si celui-ci est clos suite à la revente, votre assurance cesse. Et ceci de façon invisible pour vous si vous avez souscrit votre contrat auprès de l’établissement financier du prêt. En revanche, si vous avez choisi un autre assureur, vous devrez lui adresser une attestation de votre banque.

Si vous aviez une caution, c’est le même scénario, elle prend fin immédiatement après la vente.

Quant à l’hypothèque, elle doit être levée. C’est le notaire chargé de la cession qui effectuera cette démarche de main levée.

La plus value sur la revente est-elle imposable ?

La règle générale s’applique sur toutes les ventes de bien immobilier : la plus value est incluse dans votre revenu et imposée. Elle est également soumise à prélèvements sociaux. Toutefois, cette règle ne s’applique pas à la revente du domicile principal.