Quels documents fournir à la banque pour demander un crédit immobilier ?

L’intérêt de bien préparer son dossier

En premier lieu, sachez que lorsque vous demandez à une banque de vous prêter une somme d’argent, l’établissement financier va s’efforcer de répondre favorablement à votre demande.

Toutefois, de façon légitime, la banque prenant un risque en vous prêtant de l’argent;  va s’assurer que celui-ci est mesuré. Par voie de conséquence, le dossier que vous allez proposer va être analysé par votre conseiller pour évaluer votre capacité à emprunter au regard de vos ressources et charges afin de déterminer le montant auquel vous pouvez disposer.

Plus le dossier est prêt rapidement, plus la banque peut statuer vite. Sachant que vous avez un délai moyen de 45 jours entre la promesse de vente et la validation du financement, ce n’est pas neutre. Si vous souhaitez mettre en concurrence plusieurs prêteurs possibles ou passer par un courtier, il est dans votre intérêt de prendre le temps de bien rassembler les pièces. Votre banque doit avoir pris connaissance des pièces originales avant d’accepter les copies dans votre dossier.

La partie revenus et charges du dossier

Cela reste la partie la plus importante puisque ces éléments sont déterminants pour le travail d’analyse du conseiller bancaire. Vous achetez votre bien à deux ? Alors vous devrez apporter vos justificatifs par emprunteur.

Les justificatifs de revenus

Vous avez sûrement déjà réalisé une simulation en ligne sur le site du Crédit Mutuel et évalué vos mensualités en fonction de vos revenus. Votre conseiller va affiner cette première estimation. C’est pourquoi vous devrez fournir ces justificatifs :

• vos deux derniers avis d’imposition.

Si vous êtes salarié :

• vos trois derniers bulletins de salaire ;
• votre contrat de travail.

Si vous êtes travailleur non salarié :

• vos trois derniers bilans ou les déclarations URSSAF des 3 dernières années ;
• un Kbis ;
• les statuts de la société.

Si vous êtes retraité :

• vos trois derniers relevés de pension.

Si votre demande concernant une Société Civile Immobilière (SCI), vous devrez ramener les statuts ainsi que le Kbis.

Les justificatifs de charges

Comme il s’agit d’évaluer ce que vous pouvez financer, faire l’état de vos dépenses est indispensable notamment pour prévoir un reste à vivre suffisant. Pour cela, le dossier devra comprendre :

• vos trois derniers relevés de compte bancaire : le vôtre et celui de l’éventuel compte joint que vous pourriez avoir ;
• et, si vous êtes gérant, les trois derniers relevés de compte bancaire professionnel.

Nous sommes en général très attentifs à la façon dont les comptes sont tenus, à l’existence ou non d’un solde positif régulier. Les relevés de compte nous permettent de visualiser les dépenses régulières, les mensualités d’emprunts et le cas échéant le niveau d’épargne. C’est une assez fidèle photographie qui est très utile pour définir le reste à vivre de l’emprunteur.

Les autres éléments financiers

La banque s’intéresse également à votre épargne et globalement à vos capacités en capital, c’est pourquoi doivent être intégrés au dossier les relevés relatifs aux :

• comptes-titres ;
• comptes d’épargne ;
• la situation de votre ou vos contrats d’assurance-vie ;
• l’attestation de vos droits à crédit épargne logement ainsi que ceux des autres membres du foyer ;
• et, le cas échéant, le relevé d’épargne salariale ou PER (Plan Épargne Retraite) Madelin.

Les dettes et/ou revenus émanant d’un ou plusieurs investissements immobiliers intéressent également l’établissement prêteur. Vous devrez donc ajouter pour chacun :

• le contrat de prêt ;
• le tableau d’amortissement du prêt ;
• le cas échéant, le bail du logement loué.

Ceux qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) produiront la déclaration correspondante.

Si vous avez contracté d’autres crédits, par exemple un prêt automobile, un crédit à la consommation ou encore des prêts immobiliers, vous devez également produire pour chacun d’entre eux :

• le contrat de prêt ;
• le tableau d’amortissement.

L’objectif ici est d’évaluer au plus près votre capacité d’endettement au regard de vos engagements existants. Pour rappel, l'ensemble de vos crédits ne peut pas dépasser 35% de vos revenus avec un reste à vivre suffisant. C’est donc une mesure de sécurité que nous vous devons.

L’apport personnel

Vous le savez, il vous sera demandé d’apporter au financement de votre achat a minima 10% du montant total, soit l’équivalent des frais de notaire pour l'achat dans l'ancien, par exemple. Évidemment, vous savez aussi que plus votre apport dépasse ce niveau et plus votre dossier sera jugé positivement et vos conditions d’emprunt favorables.

Si votre apport est réalisé via un prêt d’honneur ou une donation, il convient d’en faire figurer la trace dans le dossier via une attestation.

La présentation du projet immobilier

L’évaluation de l’adéquation du projet à vos capacités financières est le deuxième objet du travail du conseiller bancaire ou du courtier qui doit statuer sur le prêt. Les informations doivent donc être le plus exhaustives possibles sur l’achat à venir.

Acquisition d’un logement neuf

Si vous avez acheté un appartement sur plan, vous devez produire à l’appui de votre demande de prêt, les pièces justificatives suivantes :

• le contrat de réservation de l’achat du bien en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• la notice du bien ainsi que son plan et son métrage.

Pour financer la construction d’une maison individuelle, les pièces à produire sont plus nombreuses :

• la promesse de vente ou titre de propriété du terrain à construire ;
• le devis du projet de construction ;
• le plan du futur logement ;
• le contrat de construction de la maison individuelle et/ou contrat d’entreprise et/ou contrat d’architecte ;
• le permis de construire.

Acquisition dans l'ancien

Les documents demandés sont comparables puisqu’il s’agit de :

• la promesse ou le compromis de vente ;
• la date de construction du logement ;
• le plan et le métrage du logement ;
• le dossier de diagnostic technique ;
• le devis estimatif des travaux s’il y en a ;
• l’estimation locative dans le cas d’un investissement locatif.

Les documents spécifiques à certains prêts

Vous pouvez bénéficier de dispositifs tels que le Prêt à Taux Zéro, le prêt conventionné ou encore le prêt d’accession sociale. Dans ces cas, vous devrez ajouter à votre dossier les documents suivants.

Si vous êtes locataire :

• un contrat de bail ;
• la dernière quittance de loyer, par emprunteur.

Pour une demande de Prêt à Taux Zéro, l’objectif est de vérifier que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans précédant l’achat.

Autre cas de figure : le prêt relais qui s’effectue également sur présentation de pièces justificatives. Pour vous accorder ce crédit en attendant la vente de votre logement, la banque a besoin :

• du titre de propriété du bien ;
• du rapport d’expertise qui fixe le montant attendu de la vente ;
• le contrat du prêt qui a financé le bien ;
• le tableau d’amortissement du prêt.

Vos informations à caractère personnel

Cela va sans dire, votre dossier doit être identifié et refléter votre situation familiale. Vous sont donc demandés :

• un justificatif d’identité : carte nationale d’identité ou passeport ;
• un justificatif de domicile : quittance de loyer, facture d’eau, d’électricité ou de téléphone.

Dans le cas où vous êtes logé sans payer de loyer ou de participation à celui-ci, vous devrez produire :

• une attestation d’hébergement à titre gracieux signée par la personne qui vous accueille ;
• un justificatif de domicile de la personne vous hébergeant.

Si vous empruntez à deux

S’agissant d’un crédit pour une habitation principale notamment, il est fort probable que vous contractiez un emprunt en couple. Dans ce cas, vous devez rassembler tous les justificatifs personnels, financiers et de ressources des deux personnes. De plus, il vous sera demandé d’apporter des preuves de votre situation familiale et donc de verser au dossier : le livret de famille ou un certificat de mariage ou un certificat de Pacs.

Quand constituer son dossier ?

Vous le savez, entre la date de la signature d’un compromis de vente ou de contrat de réservation et la signature chez le notaire, vous disposez d’un délai assez court pour constituer le dossier. Aussi nous vous conseillons, surtout s’agissant des pièces non soumises à temporalité, de le préparer en même temps que vous effectuez votre recherche de bien. C’est encore plus important si vous souhaitez mettre en concurrence plusieurs établissements financiers ou faire appel à un courtier. Ces démarches prennent plus de temps donc autant anticiper.