Remboursement par anticipation du crédit immobilier : quels frais à prévoir ?

Dans quel cas, est-il possible de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

En fait, vous pouvez le faire dès que vous le souhaitez. Cependant ce remboursement anticipé a des conséquences pour la banque qui, de fait, perd les intérêts qu’elle aurait perçus pendant la durée totale du prêt. Aussi le législateur a-t-il prévu que l’établissement financier bénéficie de pénalités pour compenser les pertes.

Le savez-vous ? La banque peut refuser la demande de remboursement, si le montant remboursé est inférieur à 10% du capital emprunté.

Remboursement partiel ou total ?

Il est tout à fait possible de procéder seulement à un remboursement partiel. Par exemple, si vous avez une rentrée d’argent exceptionnelle et estimez judicieux d’en profiter pour réduire le poids de l’emprunt sur vos finances. Sachez que vous devrez également dans ce cas, verser des indemnités à la banque.

Quel montant pour les indemnités de remboursement anticipé ?

Le niveau de ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) est fixé par le contrat de prêt. Toutefois, le code de la Consommation a défini un cadre à leur application.

Les indemnités de remboursement anticipé des prêts à taux fixe

C’est le cas le plus général, puisqu’en France, la majorité des crédits immobiliers est consenti via un taux d’intérêt fixe. Les indemnités de remboursement anticipé doivent au maximum être égales à :

• 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt, calculés sur le montant du capital remboursé

ou

• 3% du montant du capital restant dû.

Le calcul est effectué par l’établissement financier prêteur. Et il vous facturera le montant le plus avantageux pour vous.

Les IRA pour les prêts à taux variable

Pour ces crédits moins répandus en France, il arrive souvent qu’il n’y ait pas d’indemnités de remboursement anticipé. Toutefois, il faut bien vérifier que rien n’a été prévu au contrat. Lorsque ces clauses existent, elles comprennent le plus souvent un calcul sur la base du taux d’intérêt moyen convenu à la signature avec des majorations.

Pensez à négocier au moment de l’offre de prêt : la loi vous autorise à définir avec votre banque des modalités et des calculs d’indemnités différents de la norme pour le remboursement anticipé.

Exemple de calcul des indemnités pour un prêt à taux fixe

Vous avez emprunté 150 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5%. Vous souhaitez le rembourser totalement alors qu’il vous reste 90 000 € de capital dû. Le calcul pour déterminer le niveau de l’indemnité de remboursement anticipé est le suivant :

Calcul sur la base de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé	Calcul sur la base de 3% du capital dû
90 000 x 3,5% x 6/12 = 1 575 €	90 000 x 3% = 2 700 €

La banque retient le montant le plus avantageux pour vous. Vous réglerez donc 1 575 € d’IRA.

Admettons qu’en réalité, vous allez effectuer un remboursement partiel pour un montant de 30 000 €. Le calcul est donc :

Sur la base des 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé	Sur la base de 3% du capital dû
30 000 x 3,5% x 6/12 = 525 €	90 000 x 3% = 2 700 €

Les frais d’indemnités de remboursement anticipé pour ce remboursement partiel s’élèveront à 525 €.

Qui peut bénéficier d’exonérations d’indemnités de remboursement anticipé ?

Vous le savez, il arrive que, dans des moments particuliers de la vie, on soit dans l’obligation de rembourser ses emprunts pour des raisons indépendantes de notre volonté. C’est pour cela qu’il est prévu des cas d’exonérations des IRA, à savoir lorsque le remboursement est dû à :

• une mutation professionnelle qui oblige à la vente du bien acquis par emprunt
• un licenciement ou une cessation totale et contrainte d’activité professionnelle
• le décès

Sont concernés par ces règles aussi bien l’emprunteur que son conjoint, marié ou pacsé.

Pourquoi rembourser par anticipation son crédit immobilier ?

Notre constat est que la plupart des remboursements anticipés sont motivés par des projets autres que le projet de financement initial :

• ils souhaitent vendre leur logement actuel pour acheter un nouveau bien et font, pour cela, appel à un crédit relais
• ils cherchent à optimiser leurs dettes et optent pour le rachat du crédit immobilier par un autre établissement financier, souvent pour regrouper dans un seul contrat tous leurs emprunts
• ils envisagent de développer ou créer une entreprise et veulent être libérés de la contrainte de l’emprunt.

Il arrive également que le remboursement anticipé soit motivé par une rentrée d’argent exceptionnelle comme une donation ou un héritage.

Dans tous les cas, il est vrai que le remboursement anticipé a des effets immédiats sur vos revenus. Vous n’avez plus de mensualités à payer, ce qui permet de réorganiser votre budget. Le coût total de votre crédit est réduit puisque vous ne payez plus les intérêts de l’emprunt, vous réalisez donc des économies. Et même si vous avez opté pour le remboursement partiel, vous y gagnez en continuant l’amortissement du prêt. Il vous restera juste à voir avec la banque si vous suivez la règle générale qui veut qu’on maintienne les mensualités en réduisant la durée du prêt ou si vous préférez l’inverse !

Est-ce que le remboursement anticipé est toujours le bon choix ?

Vous savez qu’en matière de finances, rien ne vaut un bon calcul pour vérifier l’efficacité de ses opérations. C’est très vrai pour le remboursement anticipé. Car les économies dont nous venons de parler peuvent ne pas être si substantielles si, par ailleurs, vous avez d’autres frais. Ainsi, rembourser en avance un emprunt qui bénéficie d’avantages fiscaux n’est un bon choix que si le rapport entre économies liées au remboursement et pertes fiscales est positif.

De la même manière, si vous disposez d’une somme suffisante pour rembourser tout ou partie de l’emprunt, êtes vous sûr qu’il ne serait pas plus judicieux de la placer ? Si le taux d’intérêt de votre crédit est bas, la question doit se poser. N’hésitez pas à échanger avec votre conseiller Crédit Mutuel pour effectuer des simulations et voir ce qui est le plus avantageux pour vous.

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Comment faire sa demande ?

Rien de plus simple. Il vous suffit d’adresser à l’établissement financier concerné une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous indiquerez le montant que vous souhaitez rembourser et la date prévue. La banque doit vous répondre au plus vite et de façon gratuite en vous précisant le montant des indemnités de remboursement anticipé que vous aurez à régler. Si vous bénéficiez d’un dispositif d’exonération, pensez à en apporter les preuves à l’appui de votre courrier.

Le saviez-vous ? Pour les prêts antérieurs au 1^er juillet 2016, la loi autorise l’établissement bancaire à vous facturer des frais à cette étape.

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