Comment créer une SCI familiale ?

Une SCI familiale, qu’est-ce que c’est ?

Une Société Civile Immobilière regroupe des personnes qui veulent unir leurs moyens pour acquérir et gérer un bien immobilier. Elles en partagent les bénéfices. Il s’agit finalement d’une structure juridique souvent utilisée par les membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun : des maisons, des appartements, des terrains, etc.

La SCI est constituée d’au moins deux associés (ou actionnaires) et d’un gérant qui doit superviser la gestion courante des biens immobiliers détenus par la société. Quand ce sont les membres d’une même famille qui deviennent propriétaires, on parle de SCI familiale. Mais attention, même entre proches, il s’agit d’une société en bonne et due forme, avec des statuts, un siège social et un capital. Bien entendu, vous devez avoir l’accord des membres concernés de votre famille souhaitant créer la SCI avant de créer cette société.

Créer une SCI familiale permet principalement de faciliter la gestion des biens immobiliers au sein d’une famille, car elle offre la possibilité de regrouper ces biens sous une seule entité légale distincte.

Pour le reste, les membres de la SCI détiennent des parts sociales en fonction de leur investissement initial. Les décisions importantes concernant les biens immobiliers, comme la vente ou la location, sont prises collectivement, généralement en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé.

Comme toutes les sociétés qui existent, la SCI familiale dispose de statuts qui régissent son fonctionnement. Les statuts peuvent également prévoir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité.

Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI familiale ?

1. Rédiger les statuts

   La première étape à suivre pour créer une SCI familiale est de rédiger les statuts (vous pouvez, si vous le souhaitez, faire appel à un notaire ou à un avocat pour la rédaction du document). Y seront précisés l’objet de la société, son capital, l’identité de ses membres, etc.

   Pour rappel, les statuts définissent :

   • les règles de fonctionnement de la société ;
   • la répartition des parts sociales entre les associés ;
   • les pouvoirs du gérant (s’il y en a un) ;
   • les modalités de prise de décision, etc.

   Enregistrer les statuts vous permettra également d’obtenir le numéro d’immatriculation de la SCI puis de déposer une annonce légale pour officialiser la création de la société.

   Notez que pour être valides, les statuts devront contenir un certain nombre d’informations :

   • La dénomination sociale de la SCI, qui doit afficher la mention « SCI » additionnée du nom choisi par les associés.
   • Le siège social de la SCI (l’adresse d’un des associés ou une autre adresse choisie par les membres de la société).
   • La durée de la société, en ne dépassant pas 99 ans.
   • Le montant du capital social de la SCI formé d’apports d’argent et/ou de biens et la répartition des parts sociales entre chaque associé. Pour rappel, les parts sociales
   • déterminent le poids des voix lors des décisions prises en assemblée générale.
   • Les modalités de prise de décision. Il convient d’établir les règles de prise de décision au sein de la société : majorité requise pour certaines décisions (vente d’un bien, par exemple), procédure pour
   • convoquer et tenir une assemblée générale, etc.
   • La forme juridique, ici SCI.
   • L’objet de la SCI.
   • Les apports réalisés par les associés.
2. Nommer un gérant (ou un représentant légal)

   Vous devez nommer un gérant pour la SCI. Dans une SCI familiale, il est courant que l’un des membres de la famille soit désigné comme gérant. Cette personne est souvent plus familière avec les biens immobiliers et les intérêts de la famille. Cependant, il n’est pas nécessaire que le gérant soit associé.

   D’une manière générale, le gérant est chargé de la gestion quotidienne de la société et de la prise de décisions. Il a des responsabilités légales envers la SCI et ses associés. Il doit agir dans l’intérêt de la société et se conformer à toutes les lois et réglementations en vigueur. En cas de faute de gestion, le gérant peut être tenu personnellement responsable des dommages causés à la SCI ou à ses associés.

   Les statuts de la SCI doivent préciser les pouvoirs et les responsabilités du gérant. Ces pouvoirs peuvent être étendus ou limités en fonction des préférences des associés. Le gérant peut, ainsi, être investi du pouvoir :

   • de représenter la SCI ;
   • de signer des contrats ;
   • de gérer la location des biens immobiliers, etc.

   Les statuts peuvent également définir la durée du mandat du gérant. Il peut s’agir d’un mandat à durée indéterminée ou d’un mandat pour une période spécifique. Si la durée du mandat n’est pas précisée, le gérant est généralement nommé pour une durée indéterminée.

   Notez que les statuts peuvent préciser si le gérant recevra une rémunération pour ses services. Cela étant, dans une SCI familiale, il est fréquent que le gérant ne soit pas rémunéré, car il s’agit souvent d’un membre de la famille qui assume cette responsabilité en tant que service à la famille.

3. Constituer et déposer le capital auprès d’une banque

   Le capital social représente la valeur des apports faits par les associés à la société. L’apport peut être fait en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, meubles, etc.). Il est utilisé pour financer les opérations et les investissements de la SCI.

   Le montant du capital social de la SCI est fixé par les associés dans les statuts de la société. Contrairement à d’autres types de sociétés, il n’y a pas de montant minimum légal pour le capital social d’une SCI. C’est très libre. Chacun participe selon ses capacités financières : un euro symbolique suffit pour devenir associé. Si votre capital global est inférieur à la valeur du bien à acquérir, vous pouvez faire une demande de prêt immobilier. Pour votre crédit, présentez à la banque un dossier contenant notamment les statuts de la société, l’attestation de parution au journal officiel ainsi qu’un justificatif du siège.

   Le montant du capital social d’une SCI doit être déposé dans la banque où va être ouvert le compte bancaire de la SCI, sous la forme de compte de fonds bloqués. Une attestation de dépôt du capital sur un compte de fonds bloqués sera délivré. Le capital social sera débloqué lorsque la société sera officiellement créée. Conservez bien ce certificat, car vous en aurez besoin plus tard.

4. Publier un avis de création de la SCI familiale dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)

   La publication de l’avis de création de la SCI (Société Civile Immobilière) familiale dans un journal d’annonces légales est une étape obligatoire lors de la création de la société civile immobilière. Ne négligez pas cette formalité, car elle est requise par la loi.

   • la dénomination sociale de la SCI ;
   • la forme juridique de la société (SCI) ;
   • l’adresse du siège social de la SCI ;
   • le montant du capital social ;
   • l’objet social de la SCI ;
   • la durée de la société (si déterminée) ;
   • les noms des gérants (s’ils sont désignés) ;
   • la mention que la société est en cours de création.

   Vous devez choisir un journal d’annonces légales habilité à recevoir ce type d’informations. Vous pouvez choisir celui qui vous convient le mieux en fonction de la zone géographique où se situe le siège social de votre SCI.

   L’annonce doit être rédigée conformément aux exigences du journal d’annonces légales. Vous pouvez la rédiger vous-même ou faire appel à un professionnel (par exemple, un avocat ou un expert-comptable) pour vous assurer qu’elle est correctement rédigée.

   Une fois l’annonce rédigée, vous devez la transmettre au journal d’annonces légales de votre choix. Le journal publiera ensuite l’annonce dans sa rubrique dédiée, puis vous recevrez un justificatif de publication à conserver dans les archives de la SCI.

5. Procéder à l’immatriculation de la société

   Toutes ces étapes passées, vous devez immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) si la SCI exerce une activité commerciale. Si la SCI a uniquement pour objet la gestion de biens immobiliers sans activité commerciale, vous devrez l’immatriculer au Greffe du tribunal de Commerce. Désormais ces démarches se font via le Guichet Unique à l’INPI, auprès duquel tous ces documents devront être déposés.

   • les statuts de la SCI, dûment signés par tous les associés ;
   • un exemplaire de l’avis de création publié dans un journal d’annonces légales ;
   • un formulaire de déclaration de création (Cerfa M0), complété et signé ;
   • une copie de la pièce d’identité du gérant de la SCI ;
   • un justificatif d’adresse du siège social de la SCI ;
   • le certificat de dépôt des fonds du capital social.

   Notez que des frais d’immatriculation pourront être exigés au moment du dépôt des documents. Le montant des frais varie en fonction de la juridiction et de la forme juridique de la SCI.

   Le greffe vérifiera la conformité des documents et procédera à l’immatriculation de la SCI. Une fois immatriculée, votre société recevra un numéro d’immatriculation ainsi qu’un extrait Kbis (pour les immatriculations au RCS) ou un extrait du registre spécial (pour les immatriculations au Greffe du tribunal de Commerce).

Créer une SCI familiale : quels sont les coûts à prévoir ?

C’est une très bonne question ! Car créer une SCI familiale n’est pas un acte gratuit. Vous devez, parfois, prévoir un certain nombre de frais :

• les frais de rédaction des statuts, si vous faites appel à un notaire ou à un avocat pour garantir leur conformité légale ;
• les frais d’immatriculation de la SCI dont le tarif varie selon la juridiction où la société sera enregistrée, la forme juridique de la SCI, la région où elle sera immatriculée, etc. ;
• les frais de publication de l’avis de création;
• les frais de dépôt du capital social appliqué par certaines banques ;
• les honoraires du gérant (le cas échéant) ;
• les frais de tenus de comptabilité, si vous faites appel à un expert-comptable ;
• les frais de gestion courante (frais bancaires relatifs au compte de la SCI, charges liées aux biens immobiliers, etc.).

Quelles sont les conditions à respecter pour créer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions et exigences légales. En premier lieu, votre SCI devra être composée de deux personnes minimum. À ce jour, il n’existe aucun nombre maximum précisé. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, au choix.

De la même manière, le Code civil n’interdit à aucune personne mineure non émancipée de devenir l’un des associés d’une société civile. En revanche, l’autorisation des représentants légaux est requise. Cependant, dans la plupart des cas, les parents qui créent la société incluent leurs enfants mineurs, ce qui ne pose aucun problème en ce qui concerne l’autorisation requise.

Créer une SCI familiale : quels sont les avantages ?

Créer ensemble une SCI familiale facilite la gestion des biens immobiliers. Les biens immobiliers peuvent être regroupés au sein de la SCI, simplifiant ainsi la gestion de l’ensemble du patrimoine.

Plusieurs situations peuvent vous amener à créer une SCI familiale. Si, par exemple, vous êtes déjà propriétaire ou avez hérité de plusieurs biens immobiliers, une SCI vous permet de les partager équitablement entre tous les membres de la famille. Vous évitez ainsi les problèmes liés à la gestion d’un bien en indivision.

La création d’une SCI familiale est aussi un excellent moyen :

• d’aider vos enfants à devenir propriétaires de leur logement ;
• de protéger le patrimoine en cas de difficultés financières personnelles d’un associé (les créanciers de l’associé ne pourront pas saisir les biens détenus par la SCI pour satisfaire leurs créances personnelles) ;
• de transmettre votre bien à vos beaux-enfants, en cas de remariage.

En effet, la SCI simplifie la transmission du patrimoine immobilier d’une génération à l’autre en permettant aux héritiers de recevoir les parts sociales sans avoir à vendre les biens immobiliers, ce qui permet de préserver le patrimoine familial.

Notez, par ailleurs, que les associés de la SCI peuvent librement répartir les parts sociales en fonction de leurs besoins et de leurs préférences. Cela permet de tenir compte de la contribution de chaque membre de la famille dans la gestion et l’entretien des biens immobiliers.

Vous pouvez également décider d’acheter un bien immobilier aux loyers élevés à plusieurs. Cela assurera un complément de revenus à toute la famille. Dans ce cas, les loyers perçus par la SCI familiale sont répartis selon la quote-part de chacun dans la société.

SCI familiale : quelle fiscalité ?

Lorsque vous créez une SCI familiale, vous avez le choix entre deux modes d’imposition : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu.

Dans le cadre de la SCI, celle-ci est le plus souvent à l’IR et peut sous certaines conditions opter pour l’impôt sur les sociétés.

La société familiale à l’impôt sur le revenu

c’est la forme la plus courante pour les SCI constituées entre personnes physiques, notamment les SCI familiales.

Le régime de principe est celui des sociétés de personnes. Il a pour caractéristique principale la translucidité fiscale, c’est-à-dire que les associés sont imposés directement sur les revenus réalisés par la société, que ceux-ci soient distribués ou non.

Si les associés sont des personnes physiques, la société détermine son résultat selon le régime des revenus fonciers comme si elle détenait l’immeuble en direct. Les associés personnes physiques sont imposables sur leur quote-part de droit dans les bénéfices de la société dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, si vous détenez 35% des parts sociales de la SCI, vous devez déclarer 35% des bénéfices au titre de vos revenus.

Pour ce mode d’imposition, deux régimes différents peuvent s’appliquer : le régime micro-foncier ou le régime réel. Pour rappel, avec le régime micro foncier, l’administration fiscale applique un abattement de 30% avant de déterminer le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. L’associé n’est alors imposé que sur 70% de ses revenus fonciers (sous réserve que l’associé réunissent 3 conditions : Il perçoit moins de 15.000 euros de revenus fonciers bruts ; Il possède par ailleurs, en propre, un immeuble qu’il donne en location nue ; Il ne détient pas d’immeuble spécial en direct ou par le biais d’une SCI ou SCPI, sachant que cette catégorie d’immeubles dits « spéciaux » inclut ceux soumis aux régimes spécifiques Robien, Besson, Périssol et Borloo). Le régime réel, enfin, offre la possibilité de déduire certaines charges réellement supportées afin de diminuer la base d’imposition.

La société familiale à l’impôt sur les sociétés

Lorsque les associés optent plutôt pour l’impôt sur les sociétés, la SCI paie ses propres impôts. Le taux d’imposition est alors de 25% (ou 15% dans certains cas). Les associés, de leur côté, ne sont imposables individuellement que s’ils perçoivent des dividendes.

Opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés permet aux associés de ne pas subir d’imposition supplémentaire de manière individuelle s’ils ne perçoivent pas de dividendes. Cette formule permet également de déduire certaines charges des bénéfices, et donc de réduire l’assiette taxable au titre de l’impôt sur les sociétés.

L’imposition des plus-values dans le cadre d’une cession d’immeuble.

Lorsque vous créez une SCI familiale, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value est calculée au niveau de la société et est imposée entre les mains des associés en fonction de leur quote part dans le capital.

Le régime des plus-values immobilières est applicable avec un taux de 19% auquel il faut ajouter 17.2% de prélèvements sociaux. la plus-value bénéficie d’un abattement progressif pour durée de détention par an, avec un taux de cadencement différent, entraînant une exonération totale au-delà de 22 ans s’agissant de l’impôt sur le revenu, et 30 s’agissant des prélèvements sociaux après la date de l’acquisition de l’immeuble par la SCI ou de l’apport.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value générée sera taxée selon le régime des plus-values immobilières professionnelles, la plus-value est donc intégrée au bénéfice de la société imposable à l’IS sans abattement.

Des questions ?