Impôts : quel régime fiscal pour une résidence secondaire en location ?

Quel statut pour louer sa résidence secondaire ?

Si vous mettez en location votre maison ou appartement secondaire et qu’il est meublé, vous êtes éligible au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le statut LMNP présente des avantages importants : 

• Un avantage fiscal, que ce soit au travers du régime micro-BIC et du régime réel, bien plus attractifs que l’imposition des revenus fonciers générée par une location vide ;
• La possibilité d’amortissement de votre bien et de son mobilier ;
• La flexibilité du statut qui permet notamment une durée de préavis plus courte qu’un bail classique, une durée du contrat d’un an contre trois ans en location vide, ou encore un montant de dépôt de garantie de 2 mois de loyer maximum contre un habituellement ;
• Un montant de loyer plus élevé, justifié par la mise à disposition du mobilier, évitant donc aux locataires des dépenses d’ameublement pour leur logement, et des frais de déménagement.

Le statut LMNP est ouvert à tous les propriétaires contribuables français. Vos revenus issus de votre activité de loueur doivent représenter moins de 50% de vos revenus annuels pour être considérés comme non professionnels. De plus, les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 € (loyers TTC).

Autre exigence pour bénéficier de ce statut, le respect de certains critères de décence pour permettre au locataire d’y vivre, manger et dormir. Ceux-ci sont encadrés par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové).

Liste des équipements obligatoires d'un logement meublé de tourisme au regard de la loi ALUR

• une literie comprenant une couette et une couverture ;
• un réfrigérateur et congélateur, ou un compartiment réfrigéré ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• des plaques de cuisson ;
• de la vaisselle et du matériel pour la préparation des repas ;
• une table avec des chaises ;
• des luminaires ;
• des équipements d’entretien ménager ;
• des étagères ;
• des rideaux occultants ou volets dans les chambres.

Quel régime fiscal choisir pour la location de sa résidence secondaire ?

Si vous décidez de louer votre résidence secondaire avec le statut LMNP, sachez que les revenus locatifs que vous percevez sont soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ici, deux régimes peuvent s’appliquer :

• Le régime du réel ;
• Le régime micro-BIC.

Imposition au régime réel

Le régime réel vous permet de déduire :

• Le montant exact de vos charges liées à votre activité de loueur : les taxes foncières, les travaux et dépenses d’entretien… ;
• Les amortissements : les intérêts d’emprunts, les mobiliers…

Bien que ce régime soit contraignant car il nécessite de tenir une comptabilité exacte avec bilan annuel, il reste fiscalement avantageux, notamment quand les charges déductibles sont importantes et excèdent le montant de l’abattement applicable dans le cadre du régime micro-BIC.

Imposition au régime du micro-BIC

Avec ce régime, vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus, car vous profitez d’un abattement de 50% (voire 71% ou 92% selon les cas). Vous ne pouvez donc pas déduire des charges au titre du régime micro-BIC.

Le régime forfaitaire micro-BIC vous évite de tenir une comptabilité comme c’est le cas pour le régime réel.

Quelles sont les démarches à effectuer pour louer sa résidence secondaire ?

La déclaration à la mairie

Pour pouvoir louer votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration à la mairie de votre logement. Pour cela, il vous suffit de compléter un formulaire Cerfa.

En fonction de la taille de la ville dans laquelle se trouve votre résidence secondaire, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage associée à l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

Vous pourriez aussi avoir besoin de collecter la taxe de séjour auprès de votre locataire pour la reverser ensuite à la commune. Cela dépend de chaque mairie.

Si votre résidence secondaire est un appartement, assurez-vous que le règlement de copropriété vous autorise à changer son usage en meublé de tourisme.

L’inscription au répertoire Sirene de l’Insee

Vous devez aussi effectuer des démarches auprès des impôts et demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques).

Pour effectuer cette formalité gratuite, rendez-vous sur le site internet du guichet des formalités des entreprises. Une fois la démarche réalisée, l’Insee vous attribue un numéro SIRET, qui vous permet de vous identifier auprès des services fiscaux pour effectuer les procédures suivantes :

• votre déclaration complémentaire de revenus : en tant que loueur non professionnel, les revenus perçus de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• le paiement de vos cotisations sociales : au-delà d’un certain montant de revenus tirés de la location ;
• le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) : selon votre situation, c’est-à-dire, le lieu et l’utilisation personnelle du bien loué. Pour savoir si vous devez vous en acquitter, rendez-vous sur le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe votre résidence secondaire louée.

Si vous utilisez une plateforme pour louer le meublé de tourisme, celle-ci doit vous transmettre en janvier un document précisant le montant brut de vos transactions durant l’année passée.

Comment déclarer la location de sa résidence secondaire aux impôts ?

Depuis le 1^er janvier 2023, tous les propriétaires d’une résidence secondaire, personnes physiques ou morales, doivent obligatoirement déclarer les éléments suivants :

• La nature de l’occupation de leur bien immobilier loué : dans ce cas, il s’agit de votre résidence secondaire ;
• L’identité des occupants ;
• La période d’occupation.

Pour les locations saisonnières : vous devez indiquer le début de la période de location saisonnière, les modalités de gestion du bien (gestion locative par exemple), le SIREN du gestionnaire ou du propriétaire le cas échéant et l’éventuelle classification en meublé de tourisme.

Vous devez effectuer cette déclaration en ligne directement dans votre espace personnel, dans l’onglet « gérer mes biens immobiliers » sur le site impots.gouv.fr. 

Pour faciliter la démarche, l’administration fiscale vous informera avant toutes les données d’occupation connues de ses services. Après la déclaration, seul un changement de situation pourrait engendrer la réalisation d’une nouvelle déclaration. 

C’est cette déclaration qui permet à l’administration fiscale d’établir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Notez qu’en cas d’omission de déclaration de résidence secondaire ou d’informations incomplète, vous risquez une amende.

Dans quelle catégorie déclarer la location de sa résidence secondaire ?

La catégorie dans laquelle déclarer votre résidence secondaire en location et ses revenus dépend de son statut. Si vous louez en LMNP, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. À l’inverse, une location vide est imposée au titre des revenus fonciers.

Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 €

Dans cette situation, vous disposez de deux possibilités pour savoir comment déclarer la résidence secondaire que vous louez :

Le régime d’imposition micro-BIC

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime micro-BIC dès lors que son chiffre d’affaires annuel n’excède pas les seuils suivants :

• le seuil de 188 700 € de CA HT pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. L’abattement forfaitaire pour frais est égal à 71% ;
• le seuil de 15 000 € de CA HT pour les meublés de tourisme classés situés en zone B2 ou C, ayant un chiffre d’affaire annuel HT inférieur à 15 000 €, l’abattement forfaitaire pour frais étant alors égal à 92% ;
• le seuil de 77 700 € de CA HT pour les autres activités de location meublée. L’abattement forfaitaire pour frais est égal dans ce cas à 50%.

Le bénéfice imposable est égal au montant des recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour charges (de 50% à 92% selon les cas).

Sous ce régime, l’activité ne peut donc générer aucune charge (travaux etc.) et aucun déficit.

Le régime réel

Si les charges déductibles réelles ont dépassé 50% (71% ou 92% selon les cas) des loyers, il peut être opportun de renoncer à ce régime afin d’opter pour le régime réel d’imposition.

Si vos recettes locatives sont supérieures à 77 700 € (ou seuils plus élevés selon les cas)

Ici, vous passez automatiquement au régime réel et pouvez ainsi profiter de ses trois avantages majeurs, que nous avons déjà évoqué, mais qu’il est bon de rappeler :

• la déduction des charges locatives ;
• la déduction des intérêts d’emprunt ;
• la prise en compte de l’amortissement du bien et du mobilier.

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