Comment estimer le prix de mon bien immobilier ?

En priorité, qu’est-ce qui fait le prix de mon bien immobilier ?

Vous connaissez la devise : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Impossible d’y échapper : l’adresse (ville ou secteur recherché) et l’implantation (quartier, proximité des services, transports...) sont des critères incontournables. Ajoutez à cela :

• la surface habitable ;
• le nombre de pièces ;
• l’état de la construction ;
• l’absence de vis-à-vis.

Cela vous donnera une bonne idée du prix de votre bien immobilier.

Comment estimer le prix de mon bien avec la méthode par comparaison ?

C’est la méthode la plus simple pour estimer la valeur de votre bien immobilier. Listez les caractéristiques clés de votre logement :

• surface confortable ;
• qualité de son emplacement ;
• garantie de construction ;
• architecture.

Ensuite, il suffit de trouver des biens similaires et de comparer leur valeur. Pour affiner votre estimation, tenez compte des points remarquables de votre logement : une vue exceptionnelle, des équipements de qualité peuvent aussi faire la différence.

Et l’estimation par capitalisation, quand puis-je l’utiliser ?

C’est une alternative à la comparaison. En fait, la méthode par capitalisation vous sert surtout à convaincre des investisseurs en immobilier locatif. Le principe, c’est d’estimer le prix de votre bien selon les revenus fonciers qu’il peut rapporter. En pratique, vous mettez en lumière le retour sur investissement de votre futur acheteur.

Vous le calculez avec cette formule : retour sur investissement = (loyer annuel / prix de vente) x 100. Ce taux est aussi appelé le taux de capitalisation.

Quel professionnel peut estimer le prix de mon bien immobilier ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour vendre votre bien immobilier, un professionnel de l’immobilier peut l’estimer à son juste prix. Et n’oubliez pas : deux avis valent mieux qu’un. Donc n’hésitez pas à faire appel à plusieurs experts : un notaire, parfaitement au courant de la valeur réelle des biens de la ville et de la région ; un agent immobilier, qui vous proposera une estimation à titre gratuit, ou de manière encore plus sécurisée les conseillers immobiliers spécialisés et non commissionnés de notre filiale AFEDIM Transaction.

Les solutions ne manquent pas, alors plus une seconde à perdre, faites estimer votre bien et avancez dans votre projet immobilier.

 

Pourquoi estimer son bien immobilier ?

En estimant votre bien immobilier, vous obtenez une information précieuse. Ces données vous permettent ensuite de confronter la valeur réelle de votre logement à la valeur de la transaction immobilière envisagée. L’estimation fait office de prix de référence. C’est une étape cruciale à ne pas négliger, car la vente est souvent une histoire psychologique entre le vendeur et l’acheteur.

Présenter un prix ajusté au marché et à la qualité du bien donne envie aux acquéreurs potentiels de se déplacer pour visiter votre maison ou votre appartement. Elle contribue à accélérer la vente dans les meilleurs délais. Avoir cette connaissance vous permet également de vous positionner plus sereinement au moment de l’étape de négociation. Vous savez immédiatement si la proposition de l’acheteur est correcte ou complètement hors marché.

Si vous n’avez pas l’estimation de votre bien immobilier à vendre en tête, vous n’êtes pas armé pour négocier et vous situer sur le marché avec un prix affiché trop bas ou trop haut.

Ces atouts fonctionnent à l’identique si vous êtes vous-même l’acheteur. Faire estimer un bien ciblé sur le marché vous permet de dénicher les bons coups et connaître vos marges de manœuvre au cours des négociations.

Quelles sont les situations où l’estimation d’un bien immobilier est utile ?

Connaître la valeur réelle d’un bien immobilier s’avère essentiel dans bien des situations :

• la vente de votre logement pour être serein durant les négociations, concrétiser l’opération dans les meilleurs délais en attirant des acquéreurs ajustés à l’offre ;
• l’achat de votre logement pour voir si le prix de vente affiché est cohérent et connaître le montant exact de votre prêt immobilier à souscrire auprès de votre banque ;
• la vente provoquée par une séparation ou un divorce afin de partager le plus finement possible le patrimoine immobilier avec votre ancien conjoint(e) en ayant un prix de revente objectif et neutre ;
• la vente occasionnée par une donation ou une succession pour que le fisc puisse calculer la valeur vénale du logement et les droits de succession ;
• le calcul de votre imposition à l’adresse de l’administration fiscale dans les cas où vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou sous le coup d’un contrôle fiscal ;
• la location de votre bien afin d’estimer le loyer mensuel le plus intéressant par rapport aux règles du marché et à votre retour sur investissement ;
• la vérification d’une éventuelle plus-value immobilière si vous engagez des travaux de rénovation qui apportent une valeur supplémentaire à votre bien sur le marché ;
• l’anticipation pour souscrire un prêt relais, crédit à court terme qui permet d’avoir du capital pour acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.

Quelles sont les erreurs à éviter lorsque l'on estime son bien immobilier ?

Comme tout le monde, vous pouvez commettre des erreurs qui vont fausser l’estimation de votre bien immobilier.

L’erreur classique est de penser la vente de son logement en fonction de ses besoins personnels pour financer un autre projet. Le danger est alors de surévaluer son bien immobilier afin de rentrer dans son budget. C’est le meilleur moyen de faire fuir les acquéreurs potentiels en affichant un prix hors marché et de bloquer du capital immobilier pour vos autres projets.

N’oubliez pas non plus de faire votre étude comparative approfondie. Vous devez étudier les ventes immobilières conclues dans votre zone géographique, si possible pour des biens similaires au vôtre. Veillez à consulter les statistiques du marché local pour en identifier la dynamique : nombre de transactions, délai de vente, prix médians des biens vendus, nombre de biens en cours de vente, etc.

Ne négligez pas non plus les spécificités de votre logement qui peuvent avoir un réel impact sur sa valeur. Vous disposez d’une grande terrasse avec une vue attractive ? Incluez-le dans votre estimation. Idem avec les équipements, les récents travaux réalisés, le bon entretien de vos espaces extérieurs, la situation par rapport aux maisons voisines ou encore l’orientation de vos pièces de vie.

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