Gérer son immobilier agricole lorsque l’on est propriétaire

L’exploitant agricole peut choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.

L’immobilier, qui est le support physique de l’activité agricole, est :

• soit détenu par l’exploitant agricole (on parle de faire-valoir direct) ;
• soit détenu par un tiers (faire-valoir indirect); dans ce dernier cas, l’exploitant agricole est appelé fermier.

Nous détaillons ici le cas où l’exploitant agricole est propriétaire des terres et bâtiments d’exploitation.

Celui-ci peut alors choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.

L’exploitant agricole achète les terres à titre personnel

Il peut :

• les exploiter à titre individuel ;
• les donner en location à une société d’exploitation.

Lors de l’acquisition

Paramètres	Exploité à titre individuel	Donné en location à une société d’exploitation
Mode d’exploitation	Exploitation directe Bâtiments : inscription obligatoire au bilan Terres : inscription optionnelle au bilan	Bail rural Mise à disposition
Frais d’acquisition	Bâtiments : déductibles Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan	Non déductibles (par contre les frais de l’acte de location sont déductibles)

Pendant la période de détention du bien

Paramètres	Exploité à titre individuel	Donné en location à une société d’exploitation
Recettes	–	Loyers encaissés par le propriétaire
Charges (Réparation, architecte…)	Bâtiments : déductibles Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan	Loyers versés au propriétaire Travaux mis à la charge de la société
Taxes foncières	Bâtiments : déductibles Terres : non déductibles	–
Taxes foncières	Bâtiments : exonération Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan	Bâtiments : exonération Terres : déductibles
Taxation du résultat	Les charges et recettes des terres et bâtiments agricoles viennent contribuer à la détermination du BA	Pour le propriétaire : si loyer fixé d’avance : IR (revenus fonciers) : déficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € pour les autres charges que les intérêts d’emprunt, le solde étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes ; si loyer en fonction du chiffre d’affaires : BA Pour la société : le fermage et les autres charges imposées par le bail viennent en déduction du résultat

Lors de la cession

Paramètres	Exploité à titre individuel	Donné en location à une société d’exploitation
Conséquences fiscales	Pour les terres inscrites au bilan et les bâtiments : Plus-value professionnelle Pour les terres non inscrites au bilan : Plus-value des particuliers avec abattement selon la durée de détention Taxation à l’IR	Les indemnités perçues en cas de résiliation de la location sont fiscalisées au niveau de la société soit : En plus-value professionnelle ; En bénéfice La vente des biens loués est fiscalisée par le propriétaire en plus-value des particuliers

L’exploitant agricole est associé d’une société qui détient les terres

Plusieurs possibilités :

• les terres sont achetées par une société d’exploitation ;
• les terres sont achetées par une société patrimoniale et : sont données à bail à une société d’exploitation ou sont données à bail à l’exploitant à titre individuel.

Lors de l’acquisition

Paramètres	Société d’exploitation	Société patrimoniale
Mode d’exploitation	Directe	Bail à l’exploitant individuel Bail à une société d’exploitation
Frais d’acquisition	Déductibles	Si société à l’IS : déductibles Si société à l’IR : non déductibles
Apport immobilier pur et simple à la constitution de la société	Exonération	Si société à l’IS : droit de mutation de 5% auquel s’ajoute la publicité foncière pour les apports d’immeubles sauf si engagement de conservation des titres pendant 3 ans ; pour les immeubles neufs ou les terrains à bâtir : pas de droits d’enregistrement mais assujettissement à la TVA Si société à l’IR : exonération sauf application de la TVA pour les terrains à bâtir
Plus-value sur l’apport immobilier	Imposable chez l’apporteur selon son régime d’imposition

Pendant la période de détention du bien

Paramètres	Société d’exploitation	Société patrimoniale
Recettes	–	Si société à l’IS : loyer dû Si société à l’IR : loyer encaissé
Charges	Travaux d’entretien et de réparation sont déductibles	Pour le propriétaire : déductibles Pour le locataire : déductibles selon les charges du bail
Amortissement	Bâtiments : amortissements possibles en cas d’achat et/ou de construction Terrains : non	Si société à l’IS : achats des bâtiments et constructions Si société à l’IR : non
Taxes foncières	Bâtiments : exonération Terres : oui	Bâtiments : exonération Terres : oui
Taxes foncières	Bâtiments : exonération Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan	Bâtiments : exonération Terres : déductibles
Taxation du résultat	Les charges et les recettes des terres et des bâtiments contribuent à la détermination du BA ou de l’IS	Pour le propriétaire : Société à l’IS : taxation à 15% et/ou 28%, et au niveau des associés en « revenu des capitaux mobiliers » s’il y a distribution Société à l’IR : taxation au niveau des associés Pour le locataire : les charges et loyers payés au propriétaire viennent en déduction du résultat

Lors de la cession

Paramètres	Société d’exploitation	Société patrimoniale
	Exploité à titre individuel	Donné en location à une société d’exploitation
Conséquences fiscales	Indemnité d’expropriation : plus-value professionnelle ou bénéfice Vente : plus-value professionnelle avec abattement	Pour le propriétaire : Indemnité d’expropriation ou vente. Société à l’IS : IS au taux de droit commun. Calcul de la plus-value imposable à partir de la valeur nette comptable. Bénéfice si distribution aux associés. Société à l’IR : plus-value des particuliers au niveau des associés Pour le locataire : indemnité de résiliation taxée en tant que plus-value professionnelle ou bénéfice